Подземные паркинги Типы и виды паркингов1



жүктеу 111.18 Kb.
Дата27.04.2016
өлшемі111.18 Kb.
:
Подземные паркинги
Типы и виды паркингов1

Паркинг – это общее название места для парковки автомобилей, однако типы автостоянок разнообразны. Специалисты подразделяют автостоянки и паркинги на наземные (открытые или крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные) и механизированные.


Наземные – самый простой тип стоянок – это одноуровневые открытые паркинги, в которых места для машин помечены лишь разметкой. Также существуют автостоянки, огороженные по периметру забором, с местами для въезда и выезда, охраной и средствами учета времени – более современный вариант наземных паркингов.

Наземные стоянки дешевы в строительстве, но они занимают большую площадь, что особенно критично в тех районах, где земля стоит дорого. Для городских условий больше подходят многоуровневый паркинг – надземный, подземный или комбинированный.


Подземные парковки более экологичны, они не портят ландшафт и вид здания. Однако и строительство таких парковок обходится дороже.

Многоуровневые надземные паркинги – более экономичный и не менее эффективный способ решения проблемы парковки большого количества машин на ограниченной территории. Они могут вмещать до нескольких тысяч автомобилей. Многоуровневые надземные паркинги обустраивают в отдельно стоящих зданиях или пристраивают к глухим стенам готовых строений. Для въезда автомобилей устраиваются различные виды рамп, наклонные полы или лифтовые подъемники.

Самыми современными являются механизированные парковки, в которых водитель минимально участвует в процессе паркинга машины – он лишь сдает ее на хранение, после чего специальный лифт поднимает машину на нужный ярус и ставит ее в ячейку, а владелец авто получает карточку с кодом этой ячейки.


В современных условиях многоуровневый паркинг – оптимальное решение вопроса. Многоуровневой считается парковка, состоящая из двух или более уровней, соединенных между собой при помощи пандусов или лифтовых подъемников. Использование лифтов позволяет строить многоярусные парковки с большим количеством ярусов, так как лифты обеспечивают более удобное перемещение автомобилей между этажами. Автоматические паркинги могут иметь большее количество уровней, чем неавтоматизированные, так как высота уровней в этом случае намного ниже.

Многоуровневый паркинг имеет много конфигураций. Его возможно возвести даже над дорожным проездом для еще большей экономии пространства. При строительстве современной автостоянки также можно решить и другие насущные городские проблемы – например, оборудование магазинов, спортивных площадок, центров досуга и других объектов инфраструктуры, так как парковка может объединять в себе места для авто и иные полезные площади. Многоэтажный паркинг может быть как отдельно стоящим зданием, так и пристройкой к уже существующему.


Стоимость строительства

Высокая стоимость подземных паркингов делает их строительство малодоступным большинству заказчиков.

Возведение наземных многоуровневых паркингов требует меньших затрат денег и времени.

Средняя себестоимость квадратного метра простейшего наземного паркинга с минимумом инженерных систем составляет около 17 тысяч рублей за квадратный метр, хотя эта цена может увеличиться в зависимости от технологичности парковки.


Минимальная стоимость квадратного метра подземной автостоянки начинается от 25 тысяч рублей за квадратный метр и может доходить до 120 тысяч.

Кроме геологических изысканий и большого объема земляных работ нужно будет смонтировать дорогостоящие системы пожаротушения и вентиляции, а также при необходимости перенести уже существующие коммуникации. Поэтому чаще всего такой проект выбирают там, где строительство наземного паркинга технически невозможно.

Срок окупаемости такой стоянки в среднем – от 5 лет.
По словам Сергея Себелева, заместителя директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», строительство подземного паркинга обходится на 10-12% дороже надземного, если же подземных этажа два, то себестоимость возрастает еще примерно на 15%; углубление на три этажа удорожает проект на 45%2.
Схема подземного паркинга ТК «Атмосфера» на Комендантской пл., д. 1 и ход строительства



Строительство подземного паркинга связано с большими временными и денежными затратами3. В среднем устройство подземного пространства увеличивает срок реализации проекта на 6-8 месяцев. По данным ресурса «Подземный Петербург», стоимость строительства подземного паркинга обходится на 30-40% дороже, чем строительство надземных оборудованных площадок для парковки. Для сравнения, стоимость возведения подземного паркинга составляет от 50 000-75 000 за 1 кв. м, а надземной стоянки – 24 000-30 000 рублей/кв. м.

В Санкт-Петербурге большинство строящихся домов комфорт-класса — новостройки с паркингом. Застройщики стараются предоставить новоселам максимум удобств, но при этом стоимость машиноместа в подземном паркинге слишком высока, чтобы эта опция стала востребованной среди покупателей новых квартир.

Тем не менее, по наблюдениям строительных компаний СПб, в последний год продажа квартир в Петербурге с подземным паркингом всё активнее. Причина тому — увеличение количества автомобилей и, соответственно, появление проблем с парковкой под открытым небом.
Исходя из данных статистики, парковочные места в паркинге раскупаются


  • полностью только к третьему году после ввода дома класса эконом в эксплуатацию;

  • после года - в домах комфорт-класса;

  • и только в домах элит и бизнес-класса места распродаются еще до окончания строительства.

При всех своих недостатках строительство паркингов имеет свои преимущества перед строительством надземных стоянок.

Стоимость места в подземном паркинге

В среднем, паркинг на стадии строительства в эконом-классе стоит 700-900 тыс. рублей и выше. В комфорт-классе – от 1 млн. и в среднем до 1,5 млн. рублей. В элитном жилье цена вопроса – 1,5-2 млн. рублей и более. Что касается вложений в строительство подземного паркинга в центре Петербурга, то Александр Нечаев, специалист по ценообразованию компании ЕКЕ Group, назвал их значительными. «Основные риски для окружающей застройки связаны с подземными работами, поэтому стоимость строительства увеличивают затраты на обеспечение устойчивости окружающей застройки. Это укрепление фундаментов, шпунтовое ограждение котлована, «стена в грунте». Стоимость подземных сооружений пропорциональна глубине. Не стоит забывать и о сложных и дорогих инженерных системах (вентиляция, дымоудаление, системы пожарной безопасности).


В зависимости от расположения и класса новостройки, стоимость места в подземном паркинге варьируется в пределах 250 тыс.-1,8 млн. руб.4.
Новостройки эконом и комфорт-класса (Петербург и пригород)

Дороже всего машино-места в новостройках сегмента «масс-маркет» обходятся владельцам новых квартир в таких жилых комплексах, как «Suomi» «Vita Nova», «Невский стиль» — в этих домах на подземный паркинг цена достигает 1,8 млн. руб.

На подземной стоянке в ЖК «Астрид» стоимость машино-места — 1,2 млн. руб. В пригородном жилом комплексе «Новый Оккервиль» собственный «угол» автолюбителю обойдется в 1 млн.

Самую низкую стоимость подземного паркинга предлагает застройщик «ЛСР. Недвижимость» в ЖК «Фортуна» — 250 000 руб. Такую же цену платят за каждое машино-место новоселы ЖК «Александровский» в Пушкине.

В ЖК «Северные высоты» цена паркинга установлена в размере 280 тыс. руб.

Стоимость места в паркинге ЖК бизнес-класса СПб и Ленинградской области

Самые недорогие в новостройках бизнес-класса машино-места продаются в ЖК «Эдельвейс» и Riverside — 800 тыс. руб.

Машино-место в ЖК «Престиж» стоит 2,6 млн руб.
Паркинги в элитных новостройках Петербурга

Самая низкая в этом сегменте стоимость машино-места — в паркинге ЖК «Ориенталь» - 1,7 млн. руб. Самая высокая — в ЖК на Стремянной, 15 и в элитной новостройке на Тверской,1а - 4 млн. руб.


Средняя стоимость строительства подземного парковочного места составляет $20-25тыс., что по курсу 2014 года составляет 700 000-875 000 рублей / машино-место или 40 000-48 600 рублей/кв. м при площади парковочного места 18 кв. м5.

Причем, затраты на строительство подземной парковки в спальном районе в 2-3 раза превосходят тот же проект в центре.


По мнению большинства экспертов, подземный паркинг становится дополнительным конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и коммерческой недвижимости6.

По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем объеме возводимого жилья. По ее словам, наличие подземного паркинга является обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию. Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом: зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов.


Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL, уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.

По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.


Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН», рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг, принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями – жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения» пока нет», – добавил он.
Городские проекты

В Санкт-Петербурге в феврале 2015г. Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) запланирован старт повторного конкурса на разработку предварительных проектов сразу 4 пилотных парковок. В августе 2014 года был объявлен тендер, однако, тогда заявок от компаний не поступило. Многие считают, что главной причиной стали слишком сжатые сроки строительства. Первоначально предполагалось, что за вознаграждение в размере 15 млн. рублей победитель тендера определит достоверно саму возможность строительства, а также представит эскизные проекты подземных парковок в следующих локациях: под Винокурцевским проездом, под Конюшенной и Владимирской площадями, а также рядом с ТРК «Варшавский экспресс».

Город планирует привлечь к строительству инвесторов, однако законы в этой сфере еще предстоит усовершенствовать.
Эти территории выбраны, во первых, потому что свободны, во вторых, тут минимальное количество коммуникаций, в третьих, они удалены от объектов культурного наследия. Выбранные участки – пилотные. Среди претендентов на дальнейшее строительство подземных паркингов – пл. Александра Невского, Конюшенная, Манежная, Греческая, Красногвардейская пл. и др.

По словам председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Сергея Харлашкина, предпроектные работы определят возможности освоения подземного пространства на перечисленных территориях – на какую глубину возможно строительство, какие коммуникации и в каком объеме необходимо вынести и т. д. Ориентировочная вместимость каждого паркинга – 500 машино-мест. «Если в результате предпроектных работ поймем, что подземное освоение может быть небезопасно для находящихся поблизости исторических объектов, то строить не будем», – добавил он.


Перспективы освоения подземных пространств обсуждаются в Петербурге уже достаточно давно. Так, еще в 1990 х гг. рассматривалась возможность строительства одноуровневого паркинга на 400 машино-мест под Конюшенной пл. Позже предлагались для реализации самые разные варианты, даже паркинги под Дворцовой пл. и Марсовым полем, но реализовано не так уж много из них. «Технических сомнений в реализации проектов подземного строительства быть не может, – говорит Михаил Садков, директор по развитию ООО «Санкт-Петербургский институт архитектуры» (компания разрабатывала проект подземного освоения пространства под пл. Искусств). – У нас в городе уже достаточно реализованных примеров – под Мариинкой-2 и под зданием Арбитражного суда СПб и ЛО размещаются не только паркинги, но и многоуровневые инженерно-технические службы. Еще один пример – паркинг под штаб-квартирой «Газпромнефти» на Почтамтской ул.».

Однако, по словам эксперта, есть нерешенные законодательные вопросы, которые могут препятствовать реализации подобного рода проектов – так, подземное пространство под пл. Искусств попадало в зону «влияния» разных объектов федеральной, региональной, муниципальной подчиненности и, соответственно, возникло много вопросов земельно-имущественного характера.

Стоимость освоения подземных пространств, по оценкам экспертов, в зависимости от сложности работ может быть в 1,5 2 раза выше стоимости надземного строительства.

«Базовая стоимость строительства одного «подземного метра» – в среднем 50 тыс. рублей. Дальше включаются коэффициенты. Увеличивает стоимость строительства близость зданий, прежде всего ветхих, наличие инженерных сетей в зоне строительства, сложная геометрия сооружения. В экстремально сложных условиях стоимость метра может доходить до 100 тыс., – говорит Елена Лашкова, генеральный директор ГК «Геоизол».

Принято считать, что подземное строительство в разы дороже надземного, но обслуживание подземных объектов может быть ниже по стоимости. Например, на глубине ниже промерзания грунта меньше расходы на теплоизоляцию.
РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ АВТОСТОЯНКИ С ВОЗМОЖНОСТЬЮ СЪЕЗДА С ЗАПАДНОГО СКОРОСТНОГО ДИАМЕТРА


КОНЦЕПЦИЯ ОСВОЕНИЯ ПОДЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА ПОД ПЛОЩАДЬЮ ВОССТАНИЯ

ПОДЗЕМНЫЕ АВТОМАТИЗИРОВАННЫЕ ПАРКИНГИ В ЗОНЕ БИРЖЕВОЙ ПЛОЩАДИ



Обзор подготовлен ООО «Евро Аудит Групп» по материалам интернет-ресурсов «Строительный еженедельник», «Деловой Петербург», «Фонтанка», «Комсомольская правда», «Подземный Петербург»


12.03.2015г.

1 http://www.kp.ru/guide/stroitel-stvo-parkingov.html Дата публикации 23.12.2014г.

2 http://www.dp.ru/a/2008/10/23/Parkingi_dlja_menshinstva/ Дата публикации 23.10.2008

3 http://underspb.ru/builds/ Дата публикации 12.11.2014

4


http://www.mirndv.ru/novosti-nedvizhimosti/novosti-rynka-nedvizhimosti/stoimost-parkinga-v-novostrojkakh-peterburga/ Дата публикации 15.06.2014г.

5 http://www.rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/1036/ Дата публикации 29.12.2014г.

6 http://www.conon.ru/g/p/8070.php Дата публикации 19.11.2014г.




©netref.ru 2017
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет