Сейфуллин Ж. Т., Сейтхамзина Г. Ж. Жерді кадастрлық аймақтау, бағалау және жер салығын салу



жүктеу 2.5 Mb.
бет9/13
Дата25.04.2016
өлшемі2.5 Mb.
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13
: Content -> Files -> SciPublications -> Annotations
Annotations -> Өткен сенбіде үйде демалып жатқанымда, есіктің сыртынан тықыр естілді. Іле қоңырау шырылдады. Сұрамастан аша салдым. Екі балаң жігіт тұр екен. «Аға, жарапазан ғой» деді де, домбыраны қағып-қағып жіберіп, әнге басты
Annotations -> Оқулықнама Аңдатпа
Annotations -> «Жетісу» газеті, 18 мамыр, 2013 ж. Алдаспандай жарқылдағАН, АҚСҰҢҚардай саңҚылдағАН…
Annotations -> Есенгүл КӘПҚызы, «Мінбер kz» ұлттық интернет газетінің Бас редакторы
Annotations -> Нұржанова Шарипа, Мұқанова Гүлнәр журналист, pr-маманы және бұҚаралық AҚпараттық ҚҰралдары
Annotations -> Сейфуллин ж. Т., Сейтхамзина г. Ж., Нюсупова г. Н
Annotations -> Алматы, 2012 Сейфуллин Ж. Т., Сейтхамзина Г. Ж. Қазақстанның жер кадастры
Annotations -> Бижанова Айгүл Рабханқызы Қазақстан республикасы заңындағы бағалы қАҒаздарға жанама байланысты қылмыстар алматы, 2012
Annotations -> Тағы да қосайын деп ем, қоғамдық, әлеуметтік тақырыпты да жиі жазасыз, ол тақырыптардың арасынан жоғарыда шешімін тапқан мәселелер болды ма?

3-сурет Жерге құқықты заңды бекіту
Елімізде жер заңын әрі қарай жетілдіру үшін, біздің ойымызша, жерге меншік құқығын бекітуге, қорғауға, жер нарығын әрі қарай дамытуға жерді және жер пайдалану құқығын кепілдікке, ипотекалық несиелеуге, бұл әрекеттерді жүргізу үшін кепілдік жүйесін қалыптастыруға, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді, олармен мәміле жасауды қамтамасыз етуге, жалға беру жер қатынастарын бекітуге, дамытуға, сондай-ақ басқа санаттағы жерлерге жеке меншікті еңгізу жөнінде дұрыс шешім қабылдауға бағытталған жөн. Сонымен қатар, жер заңдылық дамуы жер кадастрының, жер монитронгісінің жетілуін қамтамасыз етуі керек. Жер заңының ең бір маңызды міндеті азаматтар мен заңды тұлғалардың құжаттарын заңды түрде қамтамасыз ету және қорғау болып табылады.


Мемлекеттің пайдалануға беретін жер учаскелері


Тұрақты пайдалануға

Уақытша пайдалануға

Қазақстан Республикасының заңды тұлғаларына

қысқа мерзімді /5 ж. дейін/

ұзақ мерзімді

/5-49ж. дейін/



а) Мемлекеттік;

б) ауыл және орман шаруашылығы өндірісін жүзеге асырушы;

в) ерекше қорғалы-натын табиғи аумақ-тардағы;

г)басқа жағдайларда



Қазастан Республикасы азаматтарына және заңды тұлғаларына

Азаматтарға және заңды тұлғаларға

4-сурет
Жер шаруалардың табиғи меншік және пайдалану объектісі болып табылады. Жеке меншіктегі жер учаскесі жерді уақытша ұзақ мерзімді және тұрақты пайдалану құқығы азаматтар мен заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіріп, мемлекеттік тіркеуге алынады. Сөйтіп меншік құқығы немесе жерді пайдалану құқығы ресми түрде бекітіледі.

Республикада жер учаскелеріне жеке меншік құқық субъектілері азаматтар және мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылады. Жер заңына сәйкес жер азаматтардың жеке меншігінде болып, жеке қосалқы шаруашылық, бау шаруашылығын және саяжай құрылысын жүргізу үшін беріледі. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіне құрылыс үшін берілген немесе өндірістік немесе өндірістік емес, соның ішінде тұрғын үйлерімен ғимараттары және олардың кешендері, арналуына сәйкес қызмет жасау үшін көзделінген жерлері қоса, құрылыстанған жер учаскелері болуы мүмкін. 1998ж. соңында мемлекеттік меншіктен жеке меншікке 28,9 мың жер учаскесі әр түрлі нысаналы арналуындағы өндірістік және өндірістік емес объектілермен құрылыстандыру /құрылыстанған/ үшін сатылды. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалар меншігінде 380 мың га-ға жуық жер бар.

Құқықтық жағдайда кәзіргі уақытты республикамызда кіші, орта және ірі нарықты дамыту, өнеркәсіпке , көлікке , байланысқа қаржы-қаражат тарту мақсатымен жерлерді ауыл шаруашылық орналасуынан басқа сатып алу үшін барлық шектеулер алып тасталынған. Республикамызда ауыл шаруашылығы орналасқан 130,1 млн га /жер қорының 48,2 %/ жерлер шаруа қожалығын жүргізу үшін азаматтарға, ауыл шаруашылық өндірісі үшін мемлекеттік және ұлттық мемлекеттік емес заңды тұлғалардың тұрақты пайдалануына, сондай-ақ азаматтар мен заңды тұлғаларға, соның ішінде шетелдіктерге ауыл шаруашылық мақсаттары үшін уақытша пайдалануға берілуі мүмкін. Сонымен қатар, кәзіргі заң бойынша жерді тұрақты пайдалану құқығымен барлық мәмілелерді /сату, сатып алу, айырбастау, сыйлау, кепілдікке беру/ жүзеге асыруға рұқсат етілген.

Кәзір республикамызда жер нарығы қалыптасуында алғашқы нарық қалыптасуы жер учаскелерімен жасалынатын іс-әрекеттерден және жерді пайдалану құқығынан тұрады /бір жағынан мемлекеттік, екінші жағынан жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар/. 1998 ж. соңына мемлекеттік қатысуымен құны 6 млрд теңгеден астам, көлемі 17,4 мың га жер учаскелерін сату-сатып алу жөнінде 28,9 мың іс-әрекет жасалынған.

7-кесте - Мемлекеттің жер учаскелері және жерді пайдалану құқығын жеке меншікке сату.




Облыстар, қалалар

Жер учаскелерін жеке мен-шікке сату

Жерді тұрақты пайдалану құқығын сату

са-ны

ауда-ны, га

құ-ны

млн.тг


са-ны

ауда-ны,га

құ-ны, млн. тг

1
Ақмола

330

1293

173,7

17

7440

20,5

2
Ақтөбе

904

1681

434,0

82

1016

36,7

3

Алматы

13737

2116

601,0

167

1902

38,7

4

Атырау

574

6

2,1

325

541

59,2

5

Шығыс Қаз.

2717

1760

156,0

-

-

-

6

Жамбыл

642

455

146,5

-

-

-

7

Батыс

Қаз.


424

260

155,7

-

-

-

8

Қараған-ды

2017

3013

726,4

35

7386

22,0

9

Қызыл-орда

633

545

332,6

59

2821

60,3

10

Қос-танай

611

407

103,3

199

248

22,9

11

Маңғыс-тау

350

152

63,0

6

77

5,6

12

Павло-дар

957

26,0

11,3

793

8544

572,6

13

Солт. Қаз.

999

3300

751,6

683

1039

163,1

14

Оңтүстік

Қаз.


1328

1661

405,4

879

6736

424,2

15

Алматы қ.

2109

241

1253,9

-

-

-

16

Астана қ.

606

485

700,5

-

-

-




Жиыны:

28938

17401

6017,0

3245

37750

1425,8

Бұл жұмыстар әсіресе өте белсенді түрде Алматы қаласында /құны 1254 млн тенге, ауданы 241 га 2,1 мың жер учаскесі/, Алматы облысында /құны 600 млн тенге, ауданы 2,1 мың га 13,7 мың мәміле/, Шығыс Қазақстан облысында /құны 156 млн тенге, ауданы 1,8 мың га 2,7 мың іс-әрекеттер/ өткізілді.

Жер учаскелерін жеке меншікке сатумен қатар, мемлекеттік жергілікті органдар арқылы жерді тұрақты пайдалану құқығын сату жөнінде мәмілелер жасалды. Олардың саны 1998 ж. алғанда 3,2 мың құрды /ауданы–37,8 мың га, құны-1,4 млрд. теңге/

Мемлекет жеке меншікке 1,7 млн жер учаскесін жеке қосалқы шаруашылық пен саяжай құрылысы және 0,2 млн жер учаскесі тұрғын үйлерді салу және қызмет көрсету үшін тегін берді. Республикада жерді жалға беру қатынастары дами бастады. Мемлекет жалдық шарт негізінде жерді уақытша пайдалануға жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға 3,2 мың жер учаскесін берді /ауданы 190 мың га, құны 569,8 млн. тг/. Республикамызда нарықтың бір түрі ретінде жер аукциондары және конкурстар кең таралуда. 1998 ж. 1- қарашасына дейін алғанда 94 конкурс өткізіліп, 340 жер учаскесі 65,4 млн. тг.; 70 аукцион өткізіліп, 179 жер учаскесі 37,7 млн. теңгеге сатылды.

Алматы қаласында 1999 ж. 8 аукцион өткізіліп, 14,3 млн.теңгелік жер учаскелері сатылды. Тек осы бір жыл ішінде жер ресурстарын басқару жөніндегі қалалық агенттігі және 6 аудан агенттіктері жерге меншік туралы 12862 актсін жеке тұлғаларға және 735 актсін заңды тұлғаларға берді. Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру департаментінің тапсырысы бойынша 400,5 млн.тг.жұмыстар орындалды, 629 меншік пәтер кооперативтерінің 304 жер құжаттары рәсімделді, 602 млн. тг мөлшерінде жер түсті.

Жер және жер пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға ипотекалық несиелендіру арқылы кірістіріле бастады, сөйтіп олар сату объектісімен қатар кепілдік затына айналды. Бірақ, бір қатар себептерге байланысты жерді пайдалану құқығын кепілдікпен несиелендіру іс-әрекеттер кең тарамай отыр. Мысалы, 1998 ж. ипотекалық несие сомасы 735 млн. теңге құрды. Екінші реттік жер нарығы жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасындағы мәмлелермен құрылады. Ол жер учаскелерін сату-сатып алу жөніндегі іс-әрекеттер, олар сыйға тартуды және мұраға беруді рәсімдеу, жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жарна ретінде шаруа серіктестерінің жарлықтық қорына немесе өндірістік кооперативтерінің мүлігіне пай ретінде беру, шартты жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жалға беруден тұрады.

Жермен және жерді пайдалану құқығымен жасалынатын мәселелер Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы" Жарлығына сәйкес мемлекеттік тіркеуден заңмен белгіленген тәртіпте өтеді.

Жер материалдық өндірістің негізі, нарық қатынастарының объектісі ретінде қаралады. Нарықтық экономика жүйесінде жерге жеке меншіктік жарияланып, жерді еркін сату, басқа іс-әрекеттер жүргізіліп, мемлекеттік жағынан нарық қатынастары ретеледі. Шет елдерде нарықтық жер қатынастар қоры, жер учаскелерінің әділ бағалары-жерді меншік иесіне беру арқылы жердің пайдаланылуын жақсартудың басты шарты-жер қорының негізі қалада, ауылдық жерде нысаналы арналуын және пайдалануын ескергендегі сұранысы, құндық көрсеткіштері қалыптасқан бағалар болып табылады. Жер нарығын дамытушы факторлар:

- заңның жер нарығының талаптарына сәйкестігі;

- жерлемен әрекеттер жүргізу түрлері, мәмілелерді рәсімдеу жөніндегі мәселелерді өңдеуі;

- базалық ставкалар /бастапқы бағалардың негізгі икемділігі, нарықтық сұранысты ескеру/;

- нысаналы арналуына байланысты жер учаскелерінің инвестициялық тұрғыдағы тартымдылығы /мысалы, а/ш жерлері орны, қашықтық, мекенделу, топырақ құналығы, жайылым, шабындық түрлері, олардың мәдени-техникалық күйі, ал қалалық жерлерде –орталық аудандарға жақындық, инфра-құрылымның жағдайы, көлік қызметі, экология, демалыс орындардың болуы, сауда, тұрмыс, медициналық объектілердің жақындығы/.

Республикамызда жер нарығының нашар дамуына

байланысты жер учаскелерін сатудың салыстыру әдісін қолдану үшін статистикалық негіз жоқ /бұл әдіс жерге нарықтық дұрыс сұранысты ескереді/. Осыған байланысты құндық көрсеткіштер /жер бағасы,жер төлемі/ келесі негізгі түрлерде болады:



  • жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жер үшін төлем ставкасы түріндегі нормативтік бағалар;

  • заңға қайша келмейтін азаматтық-құқықтық мәмілелерді жүзеге асырудағы жерді пайдалану құқығының немесе жердің нарықтық /келісілген/ бағалары.

Жер үшін төлем ставкалары Қазақстан Республикасының

8-мамыр 1996 ж. №576 "Жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жері үшін төлем ставкаларын бекіту туралы" қаулысымен, ал оларды анықтау тәртібі – 1-қазан 1996 ж. №1203 "Жеке меншікке сатылатын жер учаскелерінің немесе мемлекеттің пайдалануға беретін жерлерінің бағалық құнын анықтау тәртібін бекіту туралы" қаулысымен белгіленген. Жер төлемінің бекітілген ставкаларын іс жүзінде республикамыздың қала, облыстарында қолдану жолдары талданды, оларды дәлдеу керектігі айқындалды. Әсіресе, жерді бағалау әдістемесін жетілдіру барысында республикамыздың табиғи-экономикалық жағдайларының әр түрлілігін, әр санаттағы жерлердің нысаналы арналу ерекшеліктерін ескеру керек.

Ал жер учаскелерінің келісімді бағаларына келсек, олар жартылай басқарусыз қалыптасуда. Мұнда жерге мемлекеттің белгілеген базалық ставкалары бағдар болып, олардың деңгейі нарықтық сұранысқа сәйкес бейберекет бір мақстатта пайдалану үшін жер учаскесінің оңтайлылығы және халықтың төлеу қабілетімен анықталады. Жермен жасалынғана мәміле саны көбейген соң, жер учаскелерінің бағасы салыстырылады, дұрысы салыстыру негізімен анықтау әдісіне көшкен жөн. Бұл әдіс жердің нарықтық бағасының санаттар және нысаналы арналуы бойынша өзгеру бағытын байқауға мүмкіндік береді.

Республикамыздағы салық заңдарына сәйкес ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерге салынатын салық мөлшері жердің жаратылысты құнарлылығына /топырақтың бонитет балдарымен көрсетілген/ байланысты көлемінің бірлігімен есептелінеді. Мұндай әдісте ренталық факторлар кем ескерілгендіктен көптеген қайшылықтар туады /әзірше оны жер салығынан абсолюттық мөлшерінің төмендігі көп байқатпай жатыр/.

Әлемнің экономикалық тұрғыда дамыған көп елдерінде жерге салық салғанда оның құнын есептеуден шығарады /басқа да жылжымайтын мүлікке салық салу принципі бойынша/. Жер салығының ставкасы жердің нарықтық бағасына байланысты белгіленеді, ал жер нарығы жеткіліксіз ұсынған жағдайда – жердің бағалық /нормативтік/ бағасынан Қазақстан Республикасы "Жер заңына" сәйкес жер учаскелері және жерді пайдалану құқығы жылжымайтын мүлікке жатқызылып, жеке және заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіреді. Сондықтан республикада басқа елдерде қолданылатын салық салу принципін жылжымайтын мүлікке салық салу/ толық пайдалануға негіз бар /жердің бағасын есептеумен жүргізіледі. Жер, әсіресе ауыл шаруашылық нарығы әзір жетерліктей дамымағандықтан, нарықтық бағасының қалыптаспағандығынан жер салығын есептеу бастапқы базасы ретінде жердің бағалану құны алынады.

Нарыққа көшу жағдайындағы алғашқы міндеттер жерлердің әр санаттары үшін жер құнының нормативтерін /төлем ставкалары/ әрі қарай жетілдіру, республика жерлерін бағалық /құндық/ аймақтау болып табылады.

Материалдық игілікті құруда жердің маңызы өте зор. Ол қоғамдық өндірістің материалдық негізі және байлықтың көзі болып табылады. Жерді табиғи ресурс және өндіріс құралы ретінде пайдалануда оның сан және сапалық көрсеткіштері ескеріледі. Жердің сапасы табиғи және экономикалық факторлар мен жағдайларға тәуелді болғандықтан, жерді өндіріс құралы ретінде бағалау қажеттілігі туындайды.

Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-техникалық процесс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи ресурстардың негізі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру керек. Бұл тұрғыда ол өндірістің ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола алады. Заңға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы.

Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық құқылық актлер негізінде жүргізіледі. Сөйтіп жерді пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға еңгізілуінің мүмкіндігі кеңейтілді. Сонымен әр жер учаскесі бағалануы керек. Оның себебі, бір жағынан жер жылжымайтын мүлікке теңеледі, ал екініші жағынан – жер учаскелері капитал түріне айналады. Егер жерді тиімді,аялап пайдаланса және құндылығын асыру үшін қаржы, материалдық, еңбектік кірістерді көбейтсе, онда оның бағасы да өсетін болады.

Жер бағасы салық салудың жалға беру төлемін анықтаудың негізін қалап, бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне әсерін тигізеді. Осы жағдайлар кәзіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалау мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады. Сондықтан, жерлерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер ескерілу керек. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы, салалық /экологиялық/ күй-жайы, ландшафт, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы орталықтан және өнім өткізу базарынан алыс-қашықтығы, шаруашылықтың орналасуы ескеріледі.

Жер – адамның өмір сүру ортасы, өсімдік және мал шаруашылығы өнімін өндірудің ең басты құралы, елді-мекендердің тұрағы және өнеркәсіптік құрылыстарды, байланыс көліктерін орналастыру негізі /базасы/, сондай-ақ табиғат байлығының қоймасы.

Мақсатқа байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекеттің әр даму сатысында әр елде жерлерді бағалаудың әр түрлі жүйелері пайда болып дамыған. Кеңестік Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, республика аумағын табиғи – ауыл шаруашылық және топырақ-климаттық аумақтау, жерлерді экономикалық бағалау әдістерін зерттеу мен жер бағалық жұмыстарды орындау бойынша жұмыстар жүргізіледі. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, жерлердің пайдалануын салыстырмалы талдауда пайдаланады.

Жер бағалау жұмыстарын орындауда, әдістемелік мәселелерін дамытуда Қазақ ауыл шаруашылық экономикасы және ұйымдастыру ғылыми-зерттеу институты, "Казгипрозем", ҚазССР ҒА топырақтану институты, Қазақ мемлекеттік ауыл шаруашылық институты, Целиноград ауыл шаруашылық институты ұжымдары, сондай-ақ Николенко Г.С., Иванов А.И., БобровВ.А., Давлятшин И.Д.,Подольский Л.И., Крохмаль В.И. және т.б. айтарлықтай еңбек сіңірген.

Жерлерді бағалау, Қазақстан жер ресурстарын тиімді пайдалану /шаруашылықтардың табиғи экономикалық орналастырылу жағдайларын, олардың мамандандырылуын ескере отыра/ жолдарын және әдістерін зерттеу мәселелері ҚР ҰҒА академиктері Қалиев Г.А., Дүйсенбеков З.Д., ҚР ҰҒА корреспондент мүшелері Григорук В.В., ғылым докторлары Гендельман А.А., Спектор М.И., Ткачук С.А., Сейфуллин Ж.Т. және т.б. ғылыми жұмыстарында келтірілген. Осы еңбектердің нәтижелері кәзіргі уақытта да пайдалануда. Мемлекеттік жерге орналастыру және жер қатынастарының ғылыми-өндірісінде орындалған жерді бағалау жұмыстары нәтижелері негізінде мемлекеттің пайдалануға берілген жерді сатып алу төлемінің базистік ставкалары ұсынылған. Олар жер салығының ставкасы негізіне алынған.

Кәзіргі кезде жер бағасын анықтау әдістері және республикамыздың әр аумағында әр түрлі санаттардағы жерлердің бағасы бойынша ұсыныстарды зерттеулер жетілдіру үстінде. Сонда да кәзіргі қолданыстағы әдістемелер жерді нарық айналымына түсуге мүмкіндік беріп отырған жоқ. Бұл әдістемелер тек ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерді бағалауға бағытталған. Ал басқа санаттардағы жерлерге бұл әдістемені қолданудың реті келмейді. Л.И.Подольскийдің ойынша жерді бағалау әдісі, бағыты қоғамның даму деңгейіне, жер ресустарын жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің пайдалану сипатына, олардың қажеттілігіне тәуелді. Сондықтан осы кезде әр түрлі мақсаттар үшін бір ыңғай жерді бағалау әдісі жоқ.

Жерді бағалау, оның халық шаруашылығындағы рөлі, әртүрлі санаттардағы жерлердің орналасуын нысаналы пайдалану тұрғысынан қарайық. Топыраққа қатысты ол құнарлық объектісі болып табылады /барлық басқа өндіріс құралдарында және еңбек заттарында ондай қасиет жоқ/. Топырақтарды зерттеу негізінде олардың сапалық сипаттамасы жасалынады, топтастырылады, бонитет шкаласы құрылады, бонитет баллы анықталады. Бұл - топырақтың табиғи қасиеттерін және сапасын бағалауға жатады.

Ауыл шаруашалығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылық жағынан бағаланады. Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып келеді. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтары жерлеріндегі және біршама орман аумақтарындағы өсімдік ресурстары басқа қызметті атқарғандықтан олардың нысаналық арналу жағынан /өсімдік әлемін сақтау/ бағаланады. Ірі көлемде алғанда экологиялық жүйені /климаттық, топырақтық, өсімдік және антропогендік факторлар/ бағалау туралы айтуға болады. Ауыл шаруашылығында жер өндірісінің басты құралы ретінде қаралады. Сондықтан жерді бағалау үшін ауыл шаруашылық алқаптары бірлігінің жалпы табысты шығындарды, пайдалы және капитализациялау коэффициенті /банктік пайыз+қауып-қатер/ арқылы жердің нормативтік бағасын есептеуге болады. Бұл әдісті зерттеуде, ауыл шаруашылық алқаптарын бағалауда проф. Л.И.Подольский қолданды.

Басқа жағдайларда жер-елді мекендерді орналастыру, өнеркәсіп байланыс, көлік объектілерін салуда базис болып табылады. Бұл жағдайда жердің нормативтік /базистік/ бағасы берілген мақсатқа, құрылыс объектінің құнына және оның табыстылығына, орналасуына, инфрақұрылымының біржақтығына, қоршаған ортаның экологиялық күй жайына тәуелді. Елді мекен жерлеріне бағалардың базалық ставкаларын үкімет белгілеген, оларды пайдалану айқындалған, факторларды ескеру үшін негізгі коэффициенттер бөлінген, базалық ставкаларды 2 есеге дейін көбейтуге немесе азайтуға жергілікті органдарға құқық берілген. Бұл тәртіпті ірі қалаларда қолданғанда жер учаскелеріне нарықтық сұраныстың ерекшелігі, қаланың әр ауданының көптеген жағдайлары ескерілмейді.

Алматы қаласы жер ресурстарын басқару жөніндегі мамандары ғалым-жаратылыстанушылармен бірге бір қатар факторларды ескере отырып, Алматы қаласының аумақтық бағалық аймақтау әдістемесін зерттеді. Осының нәтижесінде қаланың аумағы 17 бағалық аймақ және аймақшаларға бөлінді. Сөйтіп, жер учаскелерін сату, кепілдікке беру, салық салу, жалға беру төлемін белгілеуде жіктеп және шын мәнінде бағалауға мүмкіндік береді.

Республикамыздың жер қорында айрықша қорғалатын табиғи аумақ жерлер бар. Оларға биосфералық және табиғи қорықтар, ұлттық парктер, мәдени және демалу парктері, ботаникалық баулар, заказниктер жатады. Бұл жерлерде бағалану негізіне қорғалатын топырақ, өсімдік, жәндіктер әлемінің құндығын шарттастырушы факторлар, олардың қоршаған ортаға, адамның денсаулығына әсер етуі алынады. Бағалау салыстырмалы, сән, сапалық көрсеткіштер, сондай-ақ ақша түрінде жүргізіле алады. Әзірге бұл мәселе күрделілігіне және экологиялық-экономикалық дайындығы жоғары механизмнің жоқтығына байланысты жеткіліксіз зерттеліп отыр.

Орман қоры жерлері өндіріс құралы жағынан /ағаш, тілуматериалдар, шикізат/ және ерекше қорғалатын аумақ ретінде /демалыс орны, өсімдік және жәндіктерді, суды қорғау, климат және ауаға әсер ету/ бағаланады. Біздің ойымызша, мұнда учаскенің нысаналы арналуына, пайдалануына байланысты бағалық аймақтау керек.

Су қоры жерлерінің бағалануы бұл жерлердің арналуымен, мақсатына байланысты әр түрлі – сумен қамтамасыз ету, суару, суландыру, балықты сату мақсатында өсіру, демалыс, шикізат алу, қорғаныс, көл және өзен өсімдіктері мен жануарларын сақтау үшін су ресурстары болып табылады. Бұл - жерлердің пайдалану түрлілігіне байланысты.

Босалқы жерлер табиғат факторлары /топырақтардың бонитет балы, шабындақтар, жайлымдар түсімділіктері/, суландыру ғимараттардың, көл, өзен, жолдардың бар- жоқтығы орналасу тұрғыларынан бағалануы керек. Босалқы жерлер меншікке немесе пайдалануға берілгенде оның нысанасы және арналуын ескеру қажет. Сонымен қатар жер табиғат байлықтарының: мұнай, көмір, әр түрлі рудалар, су, құрылыс материалдарының қоймасы болып табылады. Бұл жерлерді бағалаудан басқа эколог, геолог, экономист, жерді үйлестіруші және т.б. мамандар алдында топырақ, өсімдік, өсімдік жамылғысы, барлық қоршаған орта, ландшафт, геологиялық құрылым және гидрогеологияға келтірілетін зияндармен байланысты аз зерттелген мәселелер тұрады.

Мысалы, жерді бағалау 3 түрде жүргізіледі:

1. Өнімділік бойынша – жерді өндіріс құралы ретінде;

2. Еңбек және өндіріс құралдарының шығындары бойынша – жерді еңбек заты ретінде;

3. Еңбек және құралдар шығындарының тиімділігі бойынша – жердің ауыл шаруашылық өндіріс құралы ретінде экономикалық құнарлығы ретінде.

Жерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері бірыңғай жүйе құрып, ондағы әр көрсеткіштің өз арнаулары болып, басқалармен қызметтік байланыста тұрады. Жерді бағалаудың көрсеткіштері белгілі сапада бір гектар көлемге есептелінеді. Бағалау бірлігін бөліктеу топырақтарды топтастыру және жерді бағалық аудандастыру жүйесімен қамтамасыз етіледі.

Жерлерді бағалау әр көрсеткіш бойынша бір ізділікте өзара байланысты үш сатылық жұмыстардан тұрады:


  1. Жер сапасының табиғи нышандарын бағалау;

  2. Бөлек ауыл шаруашылық дақылдарға, малдарға, алқаптарға қатысты жерлерді жекеше бағалау;

  3. Жерлерді жалпы бағалау – ауыл шаруашылық алқаптарды шаруашылықтар және жер массивтері бойынша жиынтықтап бағалау.

Жер сапасының табиғат нышандарын бағалау агроклиматтық, топырақ-агрохимиялық, геоботаникалық және басқа мәліметтер негізінде орындалады. Бұл мәліметтерді пайдалануда жерлерді сапалық топтастыру және жер бағалық аудандастыру жүйесі қалыптасады. Әр жер бағалық ауданға бағалық шкала құрастырылады. Жерді бағалау сапалық топтар бойынша бағалау көрсеткіштерінің базистік жүйесі белгіленеді. Осылардың негізінде жер учаскелері, әкімшілік – аумақ бірлестіктері бойынша бағалық көрсеткіштер анықталады.

Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:

- Жерлердің өнімділігі. Жалпы бағалау көрсеткіші ретінде есептелінеді – 1 га жалпы өнімнің құны /Д.Ж.Қ. теңге/га/, ал жеке бағалауда натуралды түрде алынады – негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың түсімділігі /ДТ,ц/га/, ауыл шаруашылық малдардың өнімділігі /МӨ,ц/га/ және олардың 1 га құндық түрі /МЖК, тенге/га/.

- Шығындардың өтеуленуі /ШӨ/. Натуралдық және құндық түрде көрсетілетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіш ретінде және шығындардың бірлігіне келетін өнім шығыны бойынша есептелінеді.

- Дифференциалды пайда /ДП/ - салыстырмалы жақсы жерлердегі қосымша өнім мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі.

Жерлерді жеке және жалпы бағалау көрсеткіші ретінде белгілі сападағы жерлердің аудан бірлігіне келетін нормадан артық пайданы көрсетеді.

мұнда ДП=ЖҚ-Ш-Пт;

ЖҚ - өнімдердің жалпы құны;

Ш - шығындар;

Пт - қажетті таза пайда.

Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлік бағаларда жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды шешу үшін сол аймақтың /шаруашылықтың/ есептік бағалары немесе орта нақтылы сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи–шаруашылық аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті пайдалануға болады. Оларды қолдану ауыл шауруашылық салаларындағы қолданатын технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және кәзіргі құндақ ақшалық көрсеткіштерге аударуды талап етеді.

Жер бағалау ауданы /ЖБА/ табиғи ауыл шауруашылық аудандастырудың ең кіші бірлігі болып табылады. ЖБА шегінде жер бағалық ақпаратты қорытындалау мен өңдеу жүзеге асырылады және бағалау шкаласы жасалынады. ҚР аумағын жер бағалық аудандастыру және шаруашылықтарды тізімге алу, жерлерді бағалаудың 3-туры мағлұматтары бойынша жүргізілген. Мамандардың ойынша мұндай аудандас тәсілі ескірді, сондықтан оны жаңғырту керек. ЖБА жеткілікті мөлшерде статистикалық өңдеуге қажет бақылау бірліктерінен тұруы керек.

Объектілер /қожалықтар/ саны бірнеше рет өскенмен, бағалық есептеу үшін керекті ақпараттардың дұрыстығы және оларды жинақтау мүмкіндігі өте күмәнді. Себебі, жеке құрылымда, мемлекеттік кәсіпорындардағы сияқты қажетті көлемде есеп жүргізілмейді. Сондықтан ақпараттарды алу әдістерін өзгертіп, жерді бағалаудың басқа әдістерін тарту керек.

Бағаланатын объекттің топырақ жамылғылары ондаған топырақ түрлерінен тұрады, сондықтан жұмысты жеңілдету үшін ақпаратты жинау және өңдеу топырақтардың агроөндірістік топтары бойынша жүргізіледі. Табиғи мал азақтық алқаптар жерлерін топтастыруда геоботаникалық зерттеу мағлұматтарын қорытындылау, жерлерді мемлекеттік есепке алу, жерге орналастыруда жер кадастрын жүргізу мақсатымен 1987 ж. КСРО мемагроөндірісі жасаған "Шабындықтар мен жайылымдарды бүкіл одақтық топтастыруды" қолданады.

Жоспарлақ экономика кезінде жерді /жер учаскесін/ бағалау нәтижелері /а.-ш. экономикалық бағалау/ негізінде сатып алу бағаны дифференциалдау мемлекеттік жоспарларды, тапсырмаларды ғылыми негіздеу, ауыл шаруашылық кәсіпорындардың шаруашылық қызметін салыстырмалы талдау мақсаттарында қолданады. Жер учаскелері, ғимараттар, үйлер, басқа жылжымайтын мүліктерді бағалау аз көлемде, қарапайым әдіс бойынша жүргізіледі, оның үстіне жер учаскесі жылжымайтын мүлікке жатпайтын. Және олар ауыл шаруашылық жерлер сияқты бағаланды / жер мемлекеттік меншік болғандықтан нарықтық экономикада жылжымайтын мүліктің бәрі тауар ретінде қаралып, бағаланады/.

Кәзірге уақытта республикамызда меншік құқығы мемлекеттен жеке өндірушілерге көшіп жатыр, пәтерлер, өндірістік ғимараттар, әлеуметтік-тұрмыстық арналуындағы объектілер жекешелендірілуімен қатар, сол объектілермен бірге жер учаскелері де жеке меншікке аударылып жатыр. Сөйтіп, жылжымайтын мүлік, капитал нарығының негізі қалануда. Сондықтан жылжымайтын мүліктің әлемдегі зерттелген бағалау әдістерін білген жөн.



Бұл әдістер Мемлекеттік қызметкерлердің халықаралық ассоциациясы доктор Джозеф К. Эккерттің басшылығымен 1993 ж. орыс тілінде шығарған "Меншікті бағалау және салық салуды ұйымдастыру" ғылыми басылымда толық түрде келтірілген. Соның негізгі жайларын қарайық. Жылжымайтын мүлік объектісінің бағасы сатушы және сатып алушы ара қатынасында белгіленеді. Жалпы түрде объектіні бағалауда екі жақ та бағаға әсер етуші факторлар жиынтығын бесшылыққа алады. Баға мөлшеріне әсер етуші факторлары есепке алу және бағалау экономикалық талдауға жатады. Жылжымайтын мүліктің объектсін экономикалық бағалау екі сатыда жүргізіледі. Бірінші сатыда жердің аймақтық және жергілікті нарық экономикасындағы жайды зерттеу керек, соның нәтижесінде белгілі заң, қаржылық және басқа шектеулер мен тұтыну артықшылығының жалпы сипатында уақыттың нақты кезеңінде бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ең жақсы әрі тиімді түрі туралы қорытынды алынады. Сол ең жақсы вариант белгілі уақыт аралығында ең жоғарғы жиынтық таза пайда беру керек. Жылжымайтын мүлікті пайдалану варианты таңдалған соң, бағалаудың екінші сатысы жүргізіледі. Жалпы түрде батыс экономикалық тәжірибесінде жылжымайтын мүлік объектсін бағалауда үш негізгі әдіс пайдаланылады:

Сатылған заттарды салыстыруда бағалау әдісіне ұқсас жылжымайтын мүлік объектсінің елеулі сипаттамалары бойынша кейінгі талдаудың негізі ретінде сауда-саттық бағалары пайдаланылады. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс және сұраныс арасындағы тепе-теңдікті бейнелейді және егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша бірдей объекттер бірдей бағамен бағаланады деп ұйғарылады. Сипаттамалары бойынша абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектсі болмайтындықтан, негізгі алынған объектпен бағаланатын объекттің кейбір ауқымы айырмашылығымен белгіленетін сату бағасына тиісті түземе еңгізіледі /пішін, орналасу, бедер, қашықтық сияқты айырмашалықтарға/. Бірақ республикамызда учаскелерді сатудың жоқтығынан бұл, нарық талабына сай әдісті қолдануға қол байлау болып отыр.

Шығындық әдісті шығындарды жиынтықтау әдісі деп те атайды. Бұл әдісті күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объекттерін бағалау үшін пайдаланады. Әдістің ой желісі жылжымайтын мүлік объектсі жер учаскесінің бағасына тиісті сипаттамадағы ғимаратты салу шығындары қосылып бағалануда. Мүлікті сатып алушы алдында ғимараты бар жер учаскесін немесе жаңадан құрылыс жүргізуге болатынқызмет сипаты бір жер учаскесін таңдау тұрады. Бұл әдісті үлерді, ғимараттарды өнеркәсіп, сауда объекттері үшін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға болады.

Кірісті капиталдандыру әдісінде жылжымайтын мүлік объектсі келтіретін пайда бағаланады және бағалау уақытына оның құнын капиталдандыру ескеріледі. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда табады деп жормалданады. Мұнда объект бағасы сол ауқымға капитал салудың пайдалық дәрежесіне байланысты. Мүлікпен байланысты емес инвестициялар табыстылығымен өсуі немесе пайыз ставкасы өсуі пайда беретін мүліктің сұранысын төмендетеді. Осы әдіс негізінде келесі арақатынас жатыр: объект бағасы мүлікті пайдаланғаннан алынған пайданың капиталдандыру ставкасы қатынасына тең болады Бжу=П-Р, мұнда Бжу-объект /жер учаскесінің бағасы/; П-объекті пайдаланғаннан түсетін пайда; Р-капиталдау ставкасы бідей сападағы қауіп-қатердің сондай дәрежеде капитал салудағы инвестрлердің ставкаларына тең. Бұл әдістің кемшілігі: объектні, бағалау дәлдігінің төмендігі. Сондықтан оны сирек қолданады. Кірісті капиталдандыру әдісі пайда табу үшін сатып алынған жылжымайтын мүлікті бағалауға /жалға берілетін үйлер, ғимараттар және т.б./ құралған.

Жерді нарықтық бағалау принциптері жер бағасын дәл анықтау тиімді салық салу жүйесінің элементі ретінде әр жер иесі өзінің әділ жер салығын төлеуіне кепіл болады. Жердің бағасын дәл анықтау мемлекеттік және жеке салада жерді пайдалану жөніндегі дұрыс шешім қабылдануға себебін тигізеді.

Жерді бағалау, оның дәлдігін жоғарылату үшін жерлерді және жер үстіндегі барлық ғимараттарды бағалауға, жазуға, жылда бір қалыпқа түсіруге мүмкіндік беретін мемлекеттік жер кадастр жүйесі керек. Ол үшін біріншіден жер учаскелері шекараларын, аудандарын дәл анықтайтын кадастрлік карталар толық түрде болуы керек, екіншіден жер учаскелері туралы мемлекеттік инвентаризациялау жүргізілуі қажет /орналасу, меншік, топтастыру, нысаналы пайдалану, көлем, пішін және т.б. сипаттамалар/. Бағалаушы меншік нарығын талдап, жылда әр жер учаскесінің бағасын анықтайды.



Нарық және тұтыну бағасы. Нарықтық баға өзара бәсекелестік жағдайдағы ашық нарықтағы меншік объектсінің ең мүмкін, ықтималды сату бағасы болып табылады. Тұтыну баға нақты пайдалануға арналған объект құнын көрсетеді. Осы екі баға меншік объектісінің барлығында бірдей емес. Мысалы, қалаға жақын орналасқан ферманың нарық бағасы оның тұтыну бағасынан көп артық болуы мүмкін. Көп мемлекеттерде ауыл шаруашылығына арналмаған жерлерге салық салу үшін нарық бағасы, ал ауыл шаруашылық алқаптары – тұтыну бағасымен бағаланады.

Ұсыныс және сұраныс жерді бағалау теориясының негізі болып табылады. Ұсыныс және сұраныс факторларының өзара әсер етуі меншіктің нарықтық бағасын себептейді. Нақты жергілікті жерде жер учаскесінің бағасы сұраныс факторларымен шарттастырылады /халықтың тығыз орналасуы, экономикалық дамуы, халықтың өмір сүру деңгейі, пайыз ставкасы және т.б./.

Көлік желісінің дамуы қаланың дамуына және жер учаскесінің бағасына әсер етеді. Жолдар желісінің кеңеюі және көліктің дамуы орталықтан алыс орналасқан жер учаскелеріне сұранысты көбейтеді. Орталық және шет жер учаскелері арасында баға айырымы азаяды.



Аймақтау және басқа реттеушілер кері әсер етуде, өйткені олар жер пайдаланудың нақты варианты үшін ұсынысты шектейді. Сұраныс жеке ұсыныс қала шегіндегі, оның сыртындағы, тіпті қаланың бір бөлігіндегі көрші жер учаскелері бағаларының әртүрлілігін себептейді. Жер құны сияқы ешқандай тауар құны күшті құбылмалы болмайды. Тауар тұрақты болған сайын, оның бағасы орналасуына көп тәуелді болады.

Жер пайдаланудың ең жақсы және ұтымды варианты. Бұл принцип бойынша меншіктің нарық бағасы тек сол кездегі варианттан басқа да мүмкіндік варианттарға тәуелді болатындығы. Бұл принцип игерілмеген жер учаскесінің бағасы оның мүмкіндіктеріне қарай анықталуында айқын байқалады. Пайдалану мүмкіндігі табысты болады деген сайын, оның сұранысы және нарық бағасы өсе береді. Қаладағы игерілмеген жерлердің бағасы ауылда сондай желердің бағасынан жоғары болады. Бұл әдісті игерілген жерге де қолдануға болады. Мысалы, сауда-саттық үшін сатып алынған, үй қиратылып, оның орнына сауда-саттыққа арналған ғимарат салынуы мүмкін.

Қосымша өнімділік. Өнім факторларын экономистер 4 топқа бөледі: жер, еңбек, капитал /үйлер, механизмдер, құрылғы, шикізат, материалдар/ және менеджмент. Қосымша өнімділік принципі еңбекке, менджментке, капиталға кеткен шығындарды толтырғаннан соң қалатын жер меншігінен алынған пайданы түсіндіреді. Сонымен, еңбек, менеджмент және капиталға төленген табысты шегеріп тастаса, қалған табыс жерге ие болу табысы болып шығады. Бұл әдіс жер бағасының қатты құбылмалық себебін түсіндіреді. Егер екі учаскені бір мақсатта пайдаланып, еңбек, менеджмент және капиталды бірдей талап етсе, ал бір учаске өзінің орналасу себебінен көбірек пайда берсе, онда сол таза пайданың айырымы сол учаске бағаларының айырмашылығымен толық капиталдандырылады.

Өзгеру және күту. Өзгеру принципі жердің нарық құнының экономикалық, саяси, демографиялық факторлардың өзгеруіне байланысты қалыптасуын көрсетеді /аймақтау, жалға беру, төлем ставкасын шектеу, пайыз ставкасы, көлік жүйесінің жайы, жергілікті экономикалық жағдайлар сияқты факторлар/. Жер бір орында тұрақты болғандықтан, оның бағасы нарықтың осы факторларының құбылуына қатты тәуелді болады.

Күту принципі, пайданы капиталдандыру бойынша бағалау әдісі негізіне жатады, меншіктің нарық бағасына болашақ пайданы сол кездегі бағасына тең болатындығымен түсіндіреді. Сауда-саттықта пайдалану үшін бөлінген игерілмей жатқан жерлердің бағасы болашақта сауда-саттықтан түсетін күтлііп отырған таза пайданың капиталдандырылған шамасын көрсетеді. Сол сияқты тұрғын үйлерді салу үшін берілген, бірақ әзірше игерілмеген жерлердің бағасы сол жер учаскесін пайдаланудан алынатын болашақ жалға беру төлемінің капиталдандырылған шамасын көрсетеді.



Жерді бағалаудың жалпы моделі. Жердің нарық бағасы келешекте алынатын пайда тұрғысынан оның сол кездегі құнына тең болады. Игерілмеген жер келешекте жалға беру төлемі түріндегі пайда түсіру қабілетіне байланысты бағаланады. Коммерция мақсатында пайдаланатын жерлерден түсетін пайда игеруге және іске кірістіруге кететін шығындарды алып тастағанда қалатын күтіп отырған жалға беру төлем шамасымен байланысты. Тұрғын үйлері бар жер учаскелерінен алынатын таза пайданы іске кірістіру жылдық шығындарын шегеріп тастағандағы жалға беру жылдық төлем шамасына /шартты рента/ тең болады.
Бж– ЖПк – Шк / Кс ;

Мұнда Бж-жер бағасы;

ЖПк- күтілетін жалпы пайда;

Шк- күтілетін шығындар;


Кс- капиталдандыру ставкасы.

Осы моделде күтетін жалпы пайда ұсыныс пен сұранысқа әсер ететін халықтың тығыздығы, пайда деңгейі, халық санының өсу немесе азаю бағыты, құрылым бар-жоқтығы сияқты экономиклық факторларға байланысты.

Күтетін шығындар келесі пайдалану шығынынан тұрады: тұрғын үйлерді жөндеумен байланысты шығындар және абаттандыру, жақсылап жабдықтандыру шығындары. Капиталдандыру ставкасы пайыз ставкасының меншікке ие болуымен байланысты қауіп-қатердің, ликвидтікті жоғалтудың, мүлікті иелеу кезіндегі күтілетін кіріс және шығыстар қызметі болып келеді. Барлық осы факторлардың өзара әрекеттесуі сол кездегі нарықтық бағаны себептейді. Берілген аймақты жалпы экономикалық жағдай жақсарса, меншікке баға өседі және күтілетін пайда да артады. Пайыз ставкасы өссе, сұраныс шектеледі, сол кездегі болжамдалған кіріс азаяды және жылжымайтын мүліктің бағасы төмендейді. Жердің табысты болуы капитал мен еңбектің бірдей жұмсалуымен байланысты, сонымен қатар алдымен жұмсалған шығындардың орнын толтыру керек болады.

Батыс экономистерінің айтуынша, екінші дүние жүзілік соғыстан соң жер бағасы жыл сайын орта есеппен 5-7 % өсіп келеді, экономика көтерілсе баға да өседі, ал төмендесе – азаяды. Жерге бағаның өсуі қарқынынан инфляция қарқынынан аздап жоғарылау, экономиканың негізгі сапалық инвестициялау табыс деңгейіне жалпы сәйкес келеді. Жер бағасы моделін құрастырушы элементтерге мемлекет әсер ете алады. Мүмкіндік пайда салық саясатына, жол құрылысына, тұрмыстық қызмет құнына, жер пайдалануды әртүрлі реттеушілерге, жер қатынастарының заң және нормативтік негізіне байланысты.

Салық және қаржы саясаты, құрылыс нормалары үйлер мен ғимараттарды салумен байланысты шығындарға әсерін тигізеді. Капиталдандыру ставкалары ақша айналымы ауқымында мемлекеттің саясатын көрсететін пайыз ставкаларының қызмет болып табылады.

Жер бағасын анықтаудың бірінші кезегінде нарық талданады /стратификация, салыстыру бірлігін анықтау, нарық ақпаратын талдау/. Стратификациялауда сатып алу-сату мәмілелер бойынша мәліметтер және басқа нарықтық ақпараттар кейбір бір текті топтарға жіктеледі. Сату бағалары бір бірліктің бағасы ретінде көрсетіледі. Мысалы, тұрғын үй салу үшін бәрімен жерді салыстыру бірлігі ретінде учаске, акр, ал кей жағдайда учаскенің фронтальды шекарасының ұзындығы алынады. Нарықты талдауда жер учаскелері бағасының өзгеру сипаты және бағыты анықталады. Ол үшін үш тәсіл қолданылады – баға картасына нарықтың ақпаратын түсіру, жазу статистикасын есептеу және жер бағасы туралы мәліметтерді графикалық бейнелеу.

Дамыған нарық жағдайында жерді бағалаудың негізгі әдісі - сауда-саттықты салыстыру болып табылады. Бұл әдіс екі тұрғыда пайдаланылады – салыстыру бірліктерінің әдісі және базалық учаске әдісі. Бірінші әдісте әр страта үшін салыстыру бірлігінің орта бағасы анықталады. Екінші әдісте объект ретінде базалық учаске алынып, сауда-саттықты салыстыру әдісін қолданып, әр санатта базалық учаске шын мәнінде немесе жорамалды түрде алынуы мүмкін. Бұл учаскенің бағасы анықталынады, ал бұл басқа учаскелердің бағаларын анықтау үшін бағдар бола алады. Бұл екі әдісте салыстыру бірлігі немесе базалық учаске құнын анықтаған соң, басқа учаскелер үшін олардың айрықшалық сипаттамаларына түземелер еңгізіледі.

Жер нарығын талдауда сауда-саттық саны аз болса абстракциялау әдісі немесе қалдық бағасы бойынша жерді бағалау әдісін қолданады. Мұнда шығындық модельден алынған игеру құны игерілген учаскенің сату бағасынан шегеріледі. Жер бағасы сату бағасынан игеруге кеткен шығындарды кемітіп табылады:

Бжси ; мұнда Бж –жер бағасы;

Бс - сату бағасы;

Ши - игеру шығындары.



Тасымалдау әдісі. Жер құны және сол жерде салынған ғимараттардың құны арасындағы қарым-қатнасты анықтау әдісі ретінде белгілі. Жылжымайтын мүліктің осы түрі және сол аймақ үшін жер құны мен салынған құрылыстық теориялық байланысы бар.

Жер рентасын капиталдандыру әдісін жерді үйлер мен ғимараттардан бөлек жалға бергенде қолданады. Ауыл шаруашылық алқаптарды және учаскелерді коммерциялық пайдалануға жалға берген жағдайда, жалға алушы мүліктік салықты және басқа да шығындарды төлеу үшін жауапты болғанда бұл әдіс негізгі болып шығады. Егер жалға беру шарты жақында жасалса немесе ол жалға беру нарығында сол кездегі жағдайды жеткілікті деңгейде дәл бейнелесе, онда жалға берудің таза сомасын тікелей жердің номиналды бағасына капиталдауға болады.

Игеруге кеткен шығындарды анықтау әдісі жақында бөлінген жер учаскесін бағалауда ыңғайлы. Әдіс қосымша өнімділік принципіне негізделінген. Жер бағасы барлық қажетті еңбек, капитал, менеджмент шығындарымен байланысты төлемдерді есепке алудан кейінгі қалдық ретінде есептелінеді.

Алдымен жер учаскесін игеру болжамданып, игеруге кететін шығындардың және табыстың жалпы сомасы бағаланады, содан кейін барлық шығындар, пайдалар есептелініп, қалдық принципі бойынша жер бағасы анықталады.

Сонымен, жер өндіріс факторы болып, белгілі бағасымен сипатталады. Бұл баға, өндірістің барлық басқа факторлары табысқа жұмыс істегеннен кейін "қалған қалдық шама ретінде" қаралады. Жер бағасы әсіресе орналасуына тәуелді. Сонымен қатар, бағаға аймақтау немесе жер пайдалану вариантына шектеулер әсер етеді. Сауда-саттықты салыстыру әдісі жер бағасын анықтау бойынша ең жақсысы болып саналады, бірақ сауда–саттық жөнінде ақпарат жеткіліксіз болса, басқа әдістерді де қолдануға болады.
Бөлімге сұрақтар:


  1. Жердің бағасын анықтау принциптері.

  2. Жердің нарық бағасын анықтауда қандай негізгі үш әдіс қолданады?

  3. Қандай қосымша әдістер қолданылуы мүмкін?

  4. Жер нарығы дегеніміз не?

  5. Әр түрлі санаттағы жерлерді бағалаудың айырмашылығы неде?

  6. Қаладағы жерлерді бағалаудың айырмашылығы неде?

  7. А.-ш. алқаптар қалай бағаланады?

  8. Табиғи мал азықтық алқаптарын бағалаудың ерекшеліктері неде?

  9. Жер іс-әрекетінің түрлері.

  10. Жерді тұрақты пайдалануға жер учаскелерін мемлекет кімге бере алады?

  11. Жерді уақытша пайдалануға жер учаскелерін мемлекет кімге бере алады?

  12. Жер учаскелері жеке меншікке қай жағдайда және кімге беріле алады?

  13. Жерді тұрақты пайдалану құқығы сатыла ма?

  14. Жер учаскелері жеке меншікке қай жағдайда тегін беріле алады?



6.2 Жерді пайдаланудың ақылылығы, салық салу және

жалға беру төлемі

Қазақстан Республикасының жер заңының негізгі принциптерінің бірі "Жер туралы" Жарлықтың 3-бабында бекітілген жерді пайдаланудың ақылылығы болып табылады да, ал 8-бабында оның мазмұны түсіндіріледі. Егер заңдарда өзгеше көзделмесе, жер учаскелері мемлекет меншігінен жеке меншікке ақы төлеу арқылы беріледі. Мемлекеттік өкілетті орган арқылы жерді тұрақты пайдалану құқығын беру /38-бап/ ақы төлеу ретімен жүзеге асырылады, бұған мына жер пайдаланушылар қосылмайды:

1/ мемлекеттік заңды тұлғалар;

2/ белгіленген нормалар шегінде ауыл шаруашылық

өндірісін жүргізу мақсатында жер учаскесін алған мемлекеттік емес заңды тұлғалар;

3/ белгіленген нормалар шегінде берілген жер үшін – шаруа /фермер/ қожалықтары;

4/ заңда көзделеген өзге жағдайларда.

Мемлекет берген жер үшін төлем жер учаскесінің сапасына, орналасқан жеріне және сумен қамтамасыз етілуіне байланысты белгіленген жер салығы немесе жалдау ақысы түрінде алынады. Жер учаскелерінің меншік иелері, сондай-ақ бастапқы жер пайдаланушылар /36-бап/ Қазақстан Республикасының салық заңдарында көзделген тәртіппен және шартпен жер салығын төлейді. Жер учаскелері жеке меншікке сатылған кезде, оларды мемлекет тұрақты пайдалануға берген кезде, сондай-ақ мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жер учаскелерін жалға берген кезде жер учаскелерін бергені үшін төлем мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді. Жеке меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа адамдарға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскесін екінші жер пайдаланушыларға жалға берген кезде жер учаскелерін бергені үшін төлем мөлшері тараптардың келісуімен белгіленеді. Тараптардың келісімімен жалдау төлемі заттай түрде төлене алады. Қазақстан Республикасының аумағында жер учаскелері басқа мемлекеттерге берілген кезде жалдау төлемі мөлшері Қазақстан Республикасының осы мемлекеттермен жасасқан шарттарында белгіленеді. Тұрақты жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес жер пайдаланушыларға табыстау жер учаскесін тұрақты пайдалануға табыстау /аталған құқықты ақысыз табыстаған жағдайда/ туралы актінің не тұрақты жер пайдалану құқығын сатып алу–сату /осы құқықты сатқан кезде/ шарты негізінде жүргізіледі. Уақытша жер пайдалану құқығын мемлекет емес жер пайдаланушыларға табыстау жер учаскесін жалға беру немесе уақытша өтеусіз жер пайдалану шарты негізінде жүргізіледі. Жер пайдалану құқығын белгілі бір мерзімге басқа адамға беру, жалға беру немесе жерді уақытша өтеусіз пайдалану шартының негізінде жүргізіледі. Жер пайдалану құқығын оқшаулау, азаматтық-құқықтық мәліметтердің /сатып алу-сату, сыйға тарту, айырбастау және басқалар/ негізінде жүргізіледі. Жер салығының мақсаты жерді үлестіру, жерлер құнарлығын асыру, оларды қорғау бойынша шараларды жүзеге асыру, сондай-ақ аумақты әлеуметтік–мәдени тұрғыда дамыту үшін бюджет табысын қалыптастыру және жерлерді тиімді пайдалану экономикалық табыстармен қамтамасыз ету болып табылады. Салық салу объектісі болып жер учаскесі болып табылады. Салық салынатын жерлер:



  • ауыл шаруашылығына арналған;

  • елді мекендердің жерлері;

  • өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және өзге арналуындағы жерлер;

  • ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жері;

  • орман қорының жері;

  • су қорының жері.

Жер салығын төлеушілері жер учаскесін иелену үшін немесе тұрақты пайдалнушы заңды және жеке тұлғалар болып табылады.

Салық салу принциптері. Жер салығының мөлшері жер учаскесінің сапасына, орналасуына, сумен қамтамасыз етілуіне байланысты анықталады /жер иесі немесе пайдаланушылардың шаруашылық және басқа іс-әрекет нәтижесіне тәуелді емес/. Жер салығы жер көлемінің бірлігіне жылда белгіленген төлем ретінде тағайындалады. Базалық ставкалар және оған коэффициенттер жер ресурстарын басқару жөніндегі Мемлекеттік агентікте анықталады, содан кейін Үкіметке ұсынылады. Ауыл шаруашылығына арналған жерлерге салықтың базалық ставкалары топырақтардың сапасаы бойынша 1га есептелінеді. Далалық және құрғақ далалы тегісікті аумақтарындағы кәдімгі оңтүстік қара топырақтарға, қара-сарғылт, сарғылт топырақтарға сондай-ақ тау етегіндегі аумақтардың қара-сұр /сұр-қоңыр/, сарғылт /қоңыр/ және қара топырақтарға бонитет баллдарына сәйкесті жер салығының келесі базалық ставкалары бекітілген:

Бонитет баллы Салық ставкасы теңге

1-10 0,25-1,25 2/0,25-0,50

11-20 1,50-2,50 0,75-2,50

21-30 2,75-5,00 2,75-5,00

31-40 7,50-1250 5,25-7,50

41-50 15,00-20,00 7,75-10,00

51-60 22,50-27,50 10,25-12,50

61-70 30,00-42,00 -

71-80 45,00-57,00 -



    1. 60,00-75,00

    1. 77,50-100,00

> 100 105,00
1999 ж. инфляцияға байланысты 1,57-тен түземе коэффициент еңгізілген.

Жартылай шөлді, шөл және тау етегіндегі шөлді аумақтарының ақшыл-сарғылт, құба, сұр-құба, ақшыл, кәдімгі сұр топырақтарының, сондай-ақ таулы аумақтардың тау-далалық, тау-шалғынды-далалық, тау альпілік және субальпілік топырақтарға салықтың келесі ставкалары /2/ бектілген. Өзіндік қосалқы шаруашылық, бақ өсіру, бау-бақша шаруашылығы және саяжай құрылысын жүргізу үшін, құрылыс астындағы жерлерді қоса, азаматтарға берілетін жер салығының ставкасы 0,01 га 20 теңге құрады. Жергілікті өкілетті органдар заң бойынша өзінің құзыреті шегінде жер салығының базалық ставкаларын жер учаскесінің орналасуына, оның сумен қамтамасыз етілуіне, өндірістік және басқа да шаруалау жағдайларына байланысты төмендету немесе көтеруге құқықты, бірақ ол 20% асырылмайды. Елді мекендер, өнеркәсіп, байланыс, орман және су қорларының, ерекше қорғалатын табиғи аумақтарының жерлері құрамына кіретін ауыл шаруашылық мақсатында қолданылатын жерлері де ауыл шаруашылық арналуындағы жерлер сияқты салықтанады.

Жердің нормативтік бағасына қатынасты жер салығы 0,02% - мақта шаруашылығында, 0,3% - суармалы және багарлық жыртылған жерлерде құбылады. Қазақстандағы жер салығының төменгі деңгейін келесі кесте мәліметтерінен көруге болады:

8-кесте - Жер салығының үлесі



Елдер


%

%

Абсолютті

Жалпы өнім құнынан

Жердің нормативтік бағасынан

Доллар/га

Қазақстан

0,1

0,1

0,1-1,4

Қырғызстан

3,5

1-2

0,1-2,0

Өзбекстан

-

-

0,4-3,4

Ресей

-

0,1-0,3

10-120

АҚШ

6,4

1-2

44-62


1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   13


©netref.ru 2017
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет